「借地借家法」とは?
「借地借家法」とその問題についての解説を致します。

「借地借家法」とは?

「借地借家法」とは、土地・建物の貸主と借主のルールを定めた法律。時代に合わせて幾度か改正されてきました。

借地法の歴史

明治42年 建物保護法制定 借地人は自分の建物を登記しておけば、地主が交替しても新地主に自分の借地権を主張して対抗できるようになった。
大正10年 借地法制定 借地契約の期限について、堅固建物60年(契約によって30年以上にできる)、非堅固建物30年(契約によって20年以上にできる)で、契約満了によって、借地権は消滅するとした。
昭和16年 借地法改正 契約期間満了に際し、地主が契約を更新拒絶するには、相当な「正当事由」が必要であると法改正。借地権は、建物朽廃により消滅するものとした。
昭和41年 借地法改正 借地人が借地権上の建物を増改築・再築するにあたり、地主の承諾が得られない場合、裁判所による許可が得られるようになった。
平成4年 借地借家法制定 新法には「定期借地権」の条項が加えられた。そして借地法は廃止に至った。但し、新法が施行される前に締結された賃貸借契約には、引き続き旧借地法が適用されることになった。

時は明治時代、日露戦争による経済発展などに伴い、地方から都市部に労働人口が流入した結果、労働者の住居としての借地や借家が普及しました。
その後、日本は戦争時代に突入。富国強兵をスローガンに掲げ、軍事大国の道を突き進みます。
戦争に勝利するための法整備が何よりも優先的に進められました。
軍隊の増強、軍事物資の拡大需要に伴い、軍人、工員の確保に迫られていた背景下で、軍人、工員の住居を確保することが絶対条件だったのです。
そのため、より強い借地人の保護が必要になり、大正10年「借地法」が制定されました。この法律により借地人の契約期間が満了しても、地主は「正当な事由」がない限りは契約を終了することが出来なくなりました。

借地人の保護に重点を置いたこの制度によって、戦後新たな問題が発生しました。経済発展により地価が上昇し、地主は相続税等の負担が増加。
しかし、借地人がいるために土地の有効活用が図りづらい、売却が困難など、地主は思うように土地の再利用が図れず、相続税を巡った問題が各地で勃発しているのが現状です。

平成4年、あまりにも公平さに欠けた法律である「借地法」は廃止に至り、「借地借家法」が制定されました。
但し、平成4年以前の「旧借地法」の下で締結された賃貸借契約の場合には、引き続き旧借地法が適用されます。

軍国時代の名残ともいえる、「旧借地法」の古い「底地(貸宅地)」は、長い年月を経た今日でも、いたるところに相当数眠っているのです。
そして現在、長い年月の経過、歴史的背景、そして幾度かの法改正の結果、様々な問題が横たわり、不動産投資に大きな影響を与えています。

借地借家法とその問題

大部分が測量を行っていないという問題

土地の測量を行っていない為、もしくはいい加減な測量の為、トラブルが起こるケースが多く見受けられます。
借地権者、貸主、双方の境界線の認識が同一ではない。または、借地権者同士の境界線の認識の不一致が原因で紛争が勃発するケースも少なくありません。
この問題点の原因の一つに挙げられるのは、土地の隣地境界の確定等において、地主の境界確認書で分合筆が可能であるが、借地権者の同意は不要であることです。

測量をしていない場合、「物納」はできません。また、適正な地代を計算することもできず、何かと不都合が生じます。
トラブルを未然に防ぐ為には、最低限、測量だけはしっかりと行い、境界線を確定しておくことが非常に重要です。

契約内容があいまいな為にトラブルが発生する問題

旧法借地権による借地契約の大半は、数十年にもおよぶ長期契約の為、借地権者・貸主ともに契約当初と変わらない状況で契約満了を迎えるとは限りません。
借地権者・貸主、双方、相続等により代替わりしている場合も多く見られます。先代の時の口約束が稀に紛争に発展することもあるようです。

契約書が古いままで更新されていない等の不備、もしくは契約書そのものがないというケースもしばしば見受けられます。
契約書がないというのは、権利を証する書面がないということに他なりません。これではトラブルが起こってもおかしくありません。
トラブルの発生を未然に防ぐためには、契約状況を承継者等に対し明確にするためにも、最低限、契約書を整備してその契約どおりに実行されるように管理をしておくことが必要です。
事例紹介「底地(貸宅地)の管理」はこちらからご覧下さい。

相続登記をしていない問題

相続が発生しても、相続税を支払う必要が無い場合、申告義務が無い為、故人名義のまま遺産分割協議及び相続登記をしていない例が多く、見受けられます。とくに、借地権者は日常生活に不便が無い為と思われますが、相続登記をしないまま放置していることが多く見受けられます。地主側も「とりあえず地代が入っているからいいだろう」と放置してしまい、いざ相続が発生した際、慌てることになることになりかねません。
承継人が決定している場合は遺言の作成をお勧めします。相続が発生したら、速やかに相続承継の手続きをすることが、トラブルの防止に繋がります。

建築基準法の接道要件を満たしていない問題

現在、借地権が設定されている古い「底地(貸宅地)」の多くは、「建築基準法」が施行される以前から存在します。その為、無道路地になってしまった古い底地(貸宅地)も少なくありません。

借地権者の建物が老朽化し建替の時期がきても、建築基準法の接道要件を満たしていない場合、既存不適格とし、建替時の建築確認がおりません。
借地権者のみならず、地主側にとっても、この問題は非常に深刻です。相続が発生した際、無道路地の場合、相続評価額は減額されますが、実勢地価と合わない評価をされ資産としてみなされます。また、接道要件を満たしていない「底地(貸宅地)」は「物納」できません。
いざ売却しようと思った際も、条件は非常に厳しいものとなります。

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