「借地権」とは?
「借地権」とその問題についての解説を致します。

「借地権」とは?


土地を借りる権利のこと。土地に建物を所有するために他人の土地を賃借している場合、又は、土地上に建物を所有する為に地上権の設定を受けている場合に、 その土地の貸主に対する借主の権利を 「借地権」といいます。

借地権とその問題

コストが高いという問題

第一に、コスト高を覚悟する必要があります。土地を借りている以上、当然のことながら、地代を永遠に払い続けなくてはなりません。
また、地価の上昇等の様々な理由により、地代の値上げも起こると予想されます。
地主の世代交代等が起これば、ビジネスとして、更新料、各承諾料等も、しっかり請求されるでしょう。それ相当の覚悟が、必要です。

例)

借地面積 165m²(50坪)
土地の時価

200万/坪

地代 1600円/坪(固定資産税の三倍とする
更新料 時価の5%~10%
建て替え承諾料 時価の5%~10%

20年間でかかる費用)

更新料 50坪 X 200万 X 5%=500万
建て替え承諾料 50坪 X 200万 X 5%=500万
地代 1600円 X 50坪 X 12ヶ月 X 20年=1920万

合計 2920万

結局は借り物だという問題

いくら「借地借家法」により非常に強く権利が保護されているといっても、結局は借り物だと言えるでしょう。
転貸や、譲渡の場合、自分の土地では無いので貸主に承諾をお願いしなければなりませんし、建物の建て替えも、通常、承諾が必要です。
この時、金融機関からの融資を受けて建て替えを行なうケースがほとんどだと思いますが、金融機関から貸主に対して担保保全の為、金融機関に対して借地権の担保及び建替する皆の承諾書を書いて頂くよう言われます。
これを貸主に拒否されたら、通常、融資は受けられません。

各承諾について拒否された場合、司法が代わって承諾してくれますが、司法の承諾では、通常、金融機関の融資は受けられません。
時間と労力、余計な出費がかかります。以上のことから、借地権者は貸主と良好な人間関係を維持していくことが非常に重要になりますが、精神的に苦痛を感じる方も少なくないようです。

不安定であるという問題

「借地借家法」により借地権者の権利は強く守られていますが、結局は不安定だと言えるでしょう。
ある日突然、貸主が相続や売買によって変わるという可能性もあります。
現在、貸主と人間関係が良好だから安心だと思われているとしても、将来の保証はありません。
地代の滞納も限度を超えると最悪の場合、「借地権」が消滅するケースもございます。

換金性に乏しいという問題

「借地権」は換金性に乏しく、税務上の価値基準と実勢価値とでは、かけ離れているのが現状です。
例え、借地権割合が6割あってもその権利分を換金できるかは、全く別の問題であり、実務上、権利分資金化できることは極めて稀だというのが現状です。

解決策

借地権者が「底地(貸宅地)」を買取る

借地権者にとって有効な問題解決手段は、貸主の合意を得ることが可能であれば、「底地(貸宅地)」を買い取ることにより土地を所有権とし、安定した財産とすることだと考えます。
月々の住宅ローンの支払いは、毎月支払っていた地代と差程変わらないケースもでてくるのではないのでしょうか。
しかしながら、全ての借地権者が「底地(貸宅地)」を買取りできるわけではありません。

第三者への「底地(貸宅地)」と「借地権」の同時売却

借地権者が底地を買取りできない場合は、「底地(貸宅地)」と「借地権」を第三者に売却することが最も有効な手段だと考えます。
単体では非常に換金性に乏しかった「底地(貸宅地)」や「借地権」でも、実勢地価に近い価格での売却が実現するケースも多くあります。
事例紹介「底地(貸宅地)の買取り」はこちらからご覧下さい。